5
0
13d
Enjoying this? A quick like helps keep it online longer.
This content will be deleted in less than 24 hours. If you like it, you can extend its lifetime to keep it available.
ניתוח מודעות באזור, הערכת שווי ואסטרטגיית שיווק ותמחור
הנכס הוא קוטג' דו-משפחתי ברחובות החדשה (רחוב שני), במיקום פינתי ושקט במיוחד, רחוק מכבישים ראשיים וגובל בשכונת חבצלת הירוקה. הבית בנוי על מגרש של כ־260 מ"ר, עם כ־160 מ"ר בנוי בשתי קומות מגורים, ועליית גג הכוללת חדר שינה מרווח ומרפסת גג גדולה (כ־70 מ"ר) עם נוף פתוח.
בבית יש יחידת הורים עם שירותים ומקלחת, חדר רחצה נוסף לילדים, שירותי אורחים בקומת הכניסה, ממ"ד תקני, שתי חניות טוריות, מחסן קטן, פרגולת עץ חדשה ורצפת דק בגינה, שלושה מזגנים (מיני מרכזי בכל קומה ומזגן בעליית הגג), וסורגים בכל החלונות. הבית שופץ לפני כ־10 שנים.
לצורך הערכת השווי בוצעה סקירה של מודעות עדכניות (בעיקר מחצי השנה האחרונה) של בתים פרטיים וקוטג'ים בשכונות: חבצלת, מקוב, רחובות ההולנדית, היובל וגבעתי. הטבלה הבאה מרכזת את הנתונים העיקריים:
| כתובת / שכונה | סוג הנכס | חדרים | שטח בנוי | מחיר מבוקש (₪) | קישור |
|---|---|---|---|---|---|
| הרותם 7 (חבצלת) | קוטג' דו-משפחתי | 7 | כ־288 מ"ר | 6,390,000 | מודעה ביד2 |
| הרותם 9 (חבצלת) | בית פרטי (בודד) | 8 | כ־300 מ"ר | 6,399,000 | מודעה ביד2 |
| פנחס מוקסיי 36 (מקוב) | בית פרטי | 7 | 333 מ"ר | 5,690,000 | מודעה ביד2 |
| שאול זילברמן (מקוב) | קוטג' דו-משפחתי | 6 | 250 מ"ר | 5,900,000 | מודעה ביד2 |
| מקוב – נכס יוקרתי | קוטג' דו-משפחתי יוקרתי | 7 | כ־280 מ"ר | 6,900,000 | מודעה ביד2 |
| רחוב היובל (שרונה, היובל) | בית פרטי חדש | 7 | 320 מ"ר | 6,250,000 | מודעה ביד2 |
| מרדכי הראל (גבעתי) | בית פרטי משופץ | 6 | 365 מ"ר | 6,300,000 | מודעה ביד2 |
| גבעתי – דו-משפחתי יוקרתי | קוטג' דו-משפחתי | 6 | 352 מ"ר | 6,900,000 | מודעה ביד2 |
מרבית הנכסים בטבלה גדולים משמעותית מהנכס ברחובות החדשה, הן בשטח הבנוי והן בשטח המגרש, ולכן מחירי המבוקש שלהם יוצרים רף עליון אזורי. נכסים כמו הרותם 7–9 בחבצלת ומקוב היוקרתית משקפים את רמת המחירים לבתים גדולים וחדשים יותר, בעוד שהנכס שלכם קטן יותר אך נהנה ממיקום שקט וירוק מאוד.
על סמך ההשוואות, ניתוח השוק והבדלים במאפיינים, הוערך השווי הריאלי של הקוטג' ברחובות החדשה בטווח הבא:
טווח שווי מוערך: 5,300,000–5,600,000 ₪
לכן, טווח של 5.3–5.4 מיליון ₪ נחשב סביר וריאלי מאוד לשוק הנוכחי, כאשר 5.5–5.6 מיליון ₪ משקף מצב שבו קונה מעניק פרמיה גבוהה למיקום ולייחודיות הנכס.
חשוב לזכור שהמחיר בפועל יקבע גם לפי מצב השוק בזמן המכירה, מספר המתעניינים, והאם תופיע תחרות ישירה מנכסים דומים בשכונה. יש לכם מרווח זמן של כחצי שנה, מה שמאפשר להתחיל במחיר מעט גבוה יותר ולבחון את תגובת השוק.
ההמלצה היא להתחיל במחיר מבוקש של כ־5,550,000 ₪, מעט מעל אמצע הטווח, ולנהל תהליך שיווק ומעקב מסודר לפי שלבים:
מחיר פרסום התחלתי מומלץ: 5,550,000 ₪
מומלץ להשקיע בצילומים איכותיים (ועדיף מקצועיים), להראות את הגינה הקדמית והאחורית, מרפסת הגג, והנוף הפתוח. סרטון וידאו קצר או סיור וירטואלי יכולים להבדיל אתכם מול מודעות אחרות.
הגדירו לעצמכם מראש "קו תחתון" – למשל סביב 5.3 מיליון ₪. התנהלו במו"מ סביב המחיר המבוקש, והדגישו לקונים את החיסכון בעמלת התיווך. הצעות רציניות בטווח ה-5.3–5.5 מיליון ₪ ככל הנראה משקפות את שווי השוק, ואפשר לשקול בחיוב לסגור בהן.
מאחר והיעד הוא למכור תוך כחצי שנה, ניתן לנהל אסטרטגיית תמחור מדורגת לפי חודשים:
לאורך כל התקופה חשוב לעקוב אחרי כמות הפניות, ביקורי בית והמשוב שמתקבל, ולהיות מוכנים לבצע התאמות קטנות גם בנכס עצמו (סידור, ניקיון, תיקונים קטנים) כדי לשפר את הרושם בביקורים.